(서울=뉴스1) 김동규 기자 = 김성환 한국건설산업연구원 연구위원(40)은 차기 정부와 정치권이 복잡하게 얽힌 과도한 부동산 규제를 정상화해야 한다고 강조했다. 그는 공급은 늘리면서 수요 억제 정책을 반복해서는 안 된다고 지적했다.

김 연구위원은 지난달 25일 뉴스1과 진행한 '3040, 차기 정부에 바란다' 인터뷰에서 "다주택자 세제 정상화 등 차기 정부와 정치권은 제정 및 개정된 규제가 복잡하게 엮인 수요 억제 정책을 정상화할 필요가 있다"며 "이전 정부의 공급 계획도 차질 없이 진행해야 한다"고 밝혔다.

김 연구위원은 미분양을 포함한 빈집 관리를 위해 미분양 주택 매입 시 세제 감면이 필요하다고 제안했다. 그러면서 과거의 수요 억제 정책을 반복하거나 무분별한 규제지역의 지정·해제는 불필요하다고 지적했다. 또 지분형 주택금융 제도는 시장에 과도한 유동성을 공급해 가격 상승을 불러올 수 있기 때문에 이를 세심하게 설계해야 한다고 설명했다.

김 연구위원은 향후 인구 감소 등을 고려할 때 추가적인 대규모 택지개발은 현실적이지 않다고 평가했다. 청년·신혼부부를 위한 주거정책으로 부담을 경감할 수 있는 대책이 필요하다고 주문했다.

다주택자의 보유세 강화에 대해서는 "오히려 '똘똘한 한 채'로의 집중을 더욱 심화시킬 수 있다'며 규제를 완화해야 한다고 주장했다. 아울러 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제)은 시장 혼란을 고려해 폐지보다는 보완에 힘을 실었다.

대통령실 세종 이전이 부동산 시장에 일부 상승 요인으로 작용할 것이라고 봤지만, 시장 전체의 분위기를 크게 바꿀 정도의 파급력은 없을 것이라고 내다봤다.

다음은 김성환 연구위원과의 일문일답.

-차기 정부가 부동산정책에 있어 '하지 말아야 할 것'과 '이것만은 반드시 해야 한다'는 것을 꼽아본다면.

▶수요 억제 정책 시기에 만들어진 복잡한 제도의 정상화가 필요하다. 다주택자 세제를 완화해야 하고 조정대상지역 지정 시 부과한 과도한 규제 정상화, 정성적 지정 요건을 삭제해야 한다. 문재인 정부 때 발표돼 윤석열 정부에서 확대한 공급 계획의 성실한 이행이 필요하다. 특히 윤석열 정부의 270만 가구 공급 계획 중 인허가를 받은 주택의 착공을 독려해야 한다. 한국토지주택공사(LH) 등이 지난해 인허가를 받은 12만 9000가구를 조기 착공해야 하고, 지방 미분양 주택 매입 시 세제 감면과 기금 지원을 강화해야 한다.

-대선을 앞둔 정치권이 해야 할 것과 하지 말아야 할 것은.

▶과거 수요 억제 정책을 반복하면 안 된다. 무분별한 규제지역의 지정과 해제는 하지 말아야 한다. 또 지분형 주택금융처럼 주택 시장에 과도한 유동성을 공급하는 정책은 가격에 상방 압력을 가할 수 있기에 세심한 제도 설계가 필요하다.

-지방 미분양 시장 활성화 및 중소도시 주택시장 안정화를 위해 필요한 대책과 추가 대규모 택지 개발의 필요성과 기준은.

▶미분양 주택 매입 시 세금 감면과 빈집 활용 효율화를 위한 재정 및 기금 지원을 강화해야 한다. 추가 대규모 택지 개발은 향후 인구 감소 추이 등을 감안하면 적절하지 않다. LH가 이미 보유한 대규모 택지에 대한 개발 계획을 많이 소진한 만큼 현시점에 대규모 택지를 계획하면 실제 입주 시기에는 인구 감소가 일어나고 있을 가능성이 높다. 따라서 발표된 택지에 대한 안정적 공급계획과 가치 향상 계획을 먼저 세워야 한다. 다만 노후화된 도심과 계획도시에 대한 정비 사업 논의는 지속돼야 한다.

-청년·신혼부부 맞춤형 주거지원 정책 보완 방안은.

▶출산율을 제고할 수 있는 가장 큰 유인이 주택 보유를 쉽게 해 주는 것이라는 사회적 합의가 공고한 거 같다. 현재 자녀 수를 기반으로 한 정책도 필요하지만 향후에는 세제 완화 등 주거 부담 경감 대책이 더 강화돼야 한다고 본다.

-다주택자 보유세(종부세·재산세) 조정 방향은.

▶다주택자들에 대한 보유세 강화는 부담을 늘려 오히려 '똘똘한 한 채'에 대한 쏠림 현상을 더 심화시킬 수 있다. 현재 수준을 유지할 경우 특히 서울 강남 중심의 주택가격 상승이 있기에 지방 주택을 여러 채 보유하는 데 대해서는 시장에서 체감할 수 있는 만큼 완화해야 한다.

-실수요자 대출 규제(DSR·LTV 등)는 적정한가.

▶총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 2단계인 현재 수준으로도 큰 무리가 없다고 판단한다. 오히려 강화한다면 신용이 충분한 사람들이 주택을 구매하지 못하게 한다는 점에서 시장 왜곡 가능성이 더 커진다. 최근 추진하는 지분형 주택매입이 본격화될 경우에는 대출 규제는 오히려 힘을 잃을 가능성도 있다.

-임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 평가 및 개선 방향은.

▶이 법이 가격 상방 압력에 영향을 미쳤다는 점에는 동의하지만 제도가 안정화된 만큼 폐지하면 오히려 혼란을 더할 것으로 판단된다. 전세사기 논란 등을 고려하면 세입자의 주거 안정 수준을 낮춘다는 평가를 받을 수 있는 정책을 펼치는 것은 현실적으로 불가능해 보인다.

-대통령실 세종 이전 등 대형 이슈의 부동산시장 영향은.

▶대통령실 세종 이전은 세종시 설계 당시 결정된 부분으로 국가 균형 발전이라는 세종시 건설 목적을 달성하기 위해 국회 이전 등과 함께 진행해야 할 방향이라고 생각한다. 기존 청와대의 관광지화와 용산 대통령실의 경호·교통통제 문제 등을 고려하면 세종 이전이 남은 대안으로 볼 수 있다. 또 부동산 시장에도 기관 이전으로 인한 수요 추가 유입이 불가피하므로 가격 상방 압력으로 작용할 것이다. 다만 세종시에 있는 택지에 주택을 추가 공급할 수 있다는 점을 고려하면 세종과 인근 시장 전체의 분위기를 완전히 뒤바꿀 정도의 파괴력은 없다고 본다.

☞김성환 한국건설산업연구원 연구위원

1985년생. 고려대 지리교육과에 2004년에 입학했으며, 2018년 연세대 도시공학과에서 박사학위를 받았다. 한국건설산업연구원 경제금융도시연구실에 2018년부터 재직 중이다. 한국부동산원 공동주택 공시가격 심의위원, 한국부동산원 부동산연구원 연구자문위원, 서울시 주택정책자문위원, 한국은행 경기본부 서비스업 자문위원을 지냈다.

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