김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원(46)은 29일 뉴스1과 진행한 '3040, 차기 정부에 바란다' 인터뷰에서 차기 정부가 인구구조 변화와 지역 격차를 고려한 주택정책을 마련해야 한다고 강조했다. 반면 "단기적 가격 안정만을 위한 수요 억제, 그리고 취득·보유·거래 단계 전반에서 세제를 강화하는 정책은 부작용이 크다"며 기존 정책 방향에 문제를 제기했다.

대선을 앞둔 여야 정치권에 대해서는 "단순히 기대심리만 자극하는 지역 개발 공약이나 단기성 공약은 하지 말아야 한다"며 "지역 개발과 주거 안정은 물론 기후와 인구 변화에 대응하는 통합적 비전이 필요하다"고 진단했다.

지방 주택시장 안정화를 위한 대책으로는 "무조건적인 공급 확대만으로는 한계가 있다"며 "산업, 교육, 복지 인프라와 연계된 정주 여건 개선이 핵심"이라고 설명했다. 아울러 공공기관 지방 이전과 전략산업 배치 등과 연계된 주거정책 추진을 주문했다.

실수요자 대출 규제에 대해 김 위원은 "총부채원리금 상환 비율(DSR) 규제는 가계부채 안정 측면에서는 바람직하지만, 생애최초주택 구매자 등 무주택 실수요자에게는 보다 유연한 예외 적용이 이뤄져야 한다"고 했다.

대통령실 세종 이전이 부동산 시장에 미치는 영향과 관련해선 "이전 계획은 부동산 시장 영향 차원이 아니라 행정체계 개편과 국토균형발전이라는 중장기 전략 차원에서 추진돼야 한다"고 강조했다.

다음은 김효선 수석전문위원과의 일문일답.

-차기 정부(21대 대통령)가 부동산정책에 있어 '하지 말아야 할 것'과 '이것만은 반드시 해야 한다'는 것을 꼽아본다면.

▶전국적으로 원활한 주택 공급이 쉽지 않은 환경인데, 꼭 필요한 지역에 적절하게 주택을 공급할 수 있는 정책이 있어야 한다. 특히 인구구조 변화와 지역 격차에 대응하기 위해 지방과 중소도시 주택시장 회복을 위한 인프라 투자와 일자리 연계 주거정책을 함께 고민해야 한다. 반면 단기적 가격 안정만을 목표로 한 무분별한 수요 억제책이나 취득·보유·거래 전 단계에 걸쳐 세제를 강화해 부동산 시장에 '부맥경화'(부동산+동맥경화)를 초래하는 정책은 지양해야 한다.

-대선을 앞둔 정치권이 해야 할 것과 하지 말아야 할 것은.

▶지속가능한 도시 전략에 대한 정책 공약 제시가 있어야 한다. 선거만을 위한 근시안적인 정책이 아닌 장기적이지만 필요한 지역 개발과 주거 안정, 기후와 인구변화 대응까지 통합적 비전을 제시해야 한다. 하지 말아야 할 것은 일시적 공약 경쟁을 통한 기대심리 자극이다. 과거 선거철 GTX A~F 노선이 발표된 것처럼 지역 개발 호재 기대감만을 위한 공약은 없어야 한다.

-지방 미분양 시장 활성화 또는 지방 중소도시 주택시장 안정화를 위해 필요한 대책은.

▶지방 주택시장의 핵심은 수요다. 전입 인구는 감소하고 전출만 증가하다 보니 투자수요는커녕 실수요조차 줄어들고 있다. 따라서 신규 수요를 창출할 수 있는 산업·교육·복지 인프라와 연계된 정주 여건 개선이 필요하다. 단순 공급 확대만으로는 한계가 있어 공공기관 지방 이전, 전략산업 배치와 연계된 주거정책 추진이 필수적이다.

-추가 대규모 택지 개발 필요성 및 기준은.

▶기존 대규모 개발보다는 먼저 인프라를 확충한 후 생활권 단위의 택지 재정비가 바람직하다. 다만 서울 도심 내에 공급부족으로 인한 수요 해소가 어렵다면 3기 신도시급 대체지로 교통·직주근접성을 확보한 입지를 선별해야 한다.

-청년·신혼부부 맞춤형 주거지원 정책 보완 방안은.

▶현재의 임대주택 위주의 지원책에서 나아가 중소형 공공분양이나 지분적립형 주택 등 다양한 모델로의 확대가 필요하다. 특히 소득이나 자산 기준을 반영한 개별적인 정책 수요자의 니즈에 부합하는 맞춤 설계가 요구된다.

-다주택자 보유세(종부세·재산세) 조정 방향은.

▶실거주용 다주택자와 단순 투자용 보유를 분리해 과세 체계를 조정해야 한다. 특히 인구보다 주택이 더 많아지고 있는 지방의 경우, 무조건 다주택자를 과세하기보다는 보유 목적에 따라 완화할 수 있는 제도가 마련돼야 한다.

-실수요자 대출 규제(DSR·LTV 등)는 적정한가.

▶대출 규제는 가계부채 안정이라는 거시적 목적과 실수요자 보호라는 미시적 목적이 상충할 수 있는 영역이다. 현행 DSR은 차주의 상환 능력을 기준으로 삼아, 가계부채 관리 측면에서 바람직하다. 다만 생애 최초 주택 구매자나 무주택 실수요자에 대해서는 유연한 예외 적용도 필요하다. 현재 정책은 전반적으로 실수요자 중심 기조를 유지하고 있으나, 정교하지 못한 일괄 규제로 인해 일부 실수요자의 진입이 어려운 측면도 있다. 소득 수준·대출의 종류·거주 지역·주택 가격대에 따라 세분된 탄력적 규제 설계가 이뤄져야 한다.

-임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 평가 및 개선 방향은.

▶제도 도입 취지는 타당했지만, 공급 위축과 가격 왜곡이라는 부작용도 컸다. 계약갱신청구권은 유지하되, 전월세상한제는 시장 자율에 일부 여지를 두는 보완책이 바람직하다.

-대통령실 세종 이전 등 대형 이슈의 부동산시장 영향은.

▶이전 발표만으로도 해당 지역 부동산 시장에 즉각적인 기대 심리를 자극하는 등 단기적 파급효과가 크다. 공급 과잉이던 세종시의 경우 수요 회복과 가격 반등으로 이어질 수 있다. 실현 가능성은 정치적 결정에 달려 있지만, 수도권 과밀 해소와 국토균형발전이라는 정책 목표 측면에서는 이전 필요성이 존재한다. 그러나 이전 계획은 부동산 시장에 의한 것보다 행정체계 개편과 연계된 중장기 전략으로 추진돼야 한다.

☞김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원

부동산 금융 분야 전문가. 현재 NH농협은행 All100자문센터 부동산 수석전문위원으로 활동 중이다. 미래에셋, 대림그룹, GS그룹 등에서 부동산 개발, 분양, 운영 등 다양한 실무 경험을 쌓았으며, 주요 언론에서 경제 패널로 활동하며 시장 분석과 정책 방향을 제시하고 있다. 부동산학 학사, 서울시립대 도시계획학 석사 과정을 마쳤고, 현재 동 대학원 도시공학 박사 과정에 재학 중이다.

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